觀點：西班牙住房法令削弱房地產投資，並有利於比特幣

作者認為，西班牙已向全歐洲的房地產持有者表明，政府可以透過法令改寫規範其資產的規則。作者認為，對小型投資者而言，這種風險已超過投資房地產的報酬；比特幣則可取代受到威脅的長期累積財富工具。

西班牙政府9月29日批准兩項住房緊急法令，將改革拆分，以便國會分別表決。西班牙憲法規定，法令必須用於應對特殊且緊急的需求，並立即生效，但須在30天內經國會確認或予以廢止。第一項法令將租金漲幅上限設至2027年底，並禁止租金已高於官方參考租金指數上限的房屋再漲租。第一項法令允許其他租金依協議調整，但若未達成新協議，漲幅上限為2%。西班牙國家統計局公布9月通膨率為4.9%；作者認為，在租金漲幅上限下，房東的實質年收入將因此減少。

第二項法令規定，最低租期屆滿後，若任何一方未提出通知，租約須連續續約5年；若房東是法人，則續約7年。第二項法令要求，房東若無法律列明的理由終止合約，須在可行情況下依政府租金參考制度補償房客。補償額不得低於房客每居住一年所支付的一個月租金。Provivienda的摘要指出，這些規定也適用於已簽署的合約，自下一次續約日起生效。批評者認為，法令追溯改寫私人協議，違反憲法第9.3條；該條禁止限制個人權利的追溯措施。

國會10月2日以178票對172票否決第一項法令，並以184票對166票否決第二項法令。桑切斯隨後宣布11月29日舉行大選。部長會議週二僅作技術性修改後，再度批准兩項法令，並將兩案送交國會常設代表團，無須取得Junts的支持。國會解散後，由常設代表團取代全體議員行使職權。桑切斯表示，自動續租法令須經該機構確認後才會生效，而非在刊登於《國家官方公報》後立即生效。一家報紙諮詢的法律專家認為，此舉處於濫用法律的邊緣。

EDATV報導，投票前約4小時，屋主從房地產平台撤下約2,900則出租物件刊登資訊。LaBandera報導，馬德里的出租物件刊登量在不到24小時內減少約20%，從11,815則降至9,398則。這些數字是初步且未經稽核的統計。Diamond、McQuade和Qian的一項史丹佛大學研究發現，舊金山1994年擴大租金管制範圍，幫助現有房客續住，但使受管制房源減少約15%，並推高全市租金約5%。經idealista引述的Fedea研究結果顯示，加泰隆尼亞2024年的租金上限措施減緩了租金受壓區域的價格漲幅；同期巴塞隆納出租物件刊登量下滑22.2%，馬德里則增加3.9%。

西班牙2025年新增約24萬戶家庭，但當年完工住宅僅約9.2萬戶。據Cantabria Económica報導，西班牙央行估計，2021年至2025年累計住房短缺約75萬戶。該報導也指出，可供興建的土地稀缺、都市開發緩慢及僵化的規劃制度，都是阻礙因素。包括Daniel Fernández Méndez在內的經濟學家認為，土地規範限制以及日益嚴格的建築標準，使得即使以目前價格興建住宅也無利可圖。

作者認為，在限制興建的同時壓低租金收入，會從兩方面減少住房供給。作者預測，可供出租的住宅減少將推高租金，並使更多租客轉向沒有合約或保障的非正式租屋安排。作者認為，強迫出售幾乎不會改變房價，因為房屋交易調整緩慢、出售所得低於房貸餘額的屋主無法出售，而其他屋主可能會讓房屋空置，等待政府更迭。

作者認為，房地產最大的風險是政府改變規則，因為建築物無法搬到其他司法管轄區。比特幣供應量上限為2,100萬枚，17年來這項供應規則從未改變。作者認為，沒有任何部長能限制比特幣的收益、凍結比特幣，或延長他人對比特幣的請求權。作者表示，自行保管可避免房客、佔屋者，以及出售房屋須經法院核准等問題；資產可攜性則讓儲蓄得以離開不友善的司法管轄區。作者將房地產所需的頭期款、房貸、公證人及長期承諾，與定期以數歐元買進比特幣作對比。

在2017年高點剛過後買進的比特幣，一年內曾貶值近四分之三，之後漲幅則達西班牙房價漲幅的數倍。比特幣波動性極高，價格可能大幅下跌；而房價比較未計入租金收入、稅款、維護費及購屋成本。作者總結，家庭應將比特幣視為長期持有資產，定期買進而非試圖掌握市場時機，且絕不可投入明年就會用到的資金。